부동산을 임대했을때 세금보고는 어떻게 하는것일까요.

정말 많은 사람들이 부동산 임대업을 하고 있지만 세금보고를 할때면 필요한 서류가 완벽하게 갖춰지지 않은 경우가 많습니다. 납세자가 전문가가 아니므로 당연하지만 아래의 내용을 잘 읽어보시면 세금보고할때 회계사 얼굴을 여러번 볼 필요가 없어집니다. ^^

상업영 부동산과 주거용 부동산이 큰 차이가 있지는 않으므로 아래에 부동산 임대소득의 일반적인 수입과 비용을 한번 열거해 보겠습니다.

수입 : 

임대수입

CAM 수입 : (Common Area Maintenance)

Security Deposit Forfeiture  : 임대를 시작할때 받아놓은 Security Deposit 을 마지막달의 Rent로 충당하는 경우 임대소득과 동일하게 간주합니다.

비용 :

Advertising : 광고비입니다.

Auto & Travel : 자동차와 부동산 관리를 위한 여행경비입니다. 정말 많은 분들이 자동차를 공제하고 싶어하는데 자동차공제비용은 타당하게 이해할수 있는 선에서 공제해야 합니다. Travel 의 경우도 부동산 관리를 위해 합리적으로 필요한비용을 공제가능 합니다. 예를들어 한국의 부동산을 관리하는 목적으로 지출한 비행기표도 목적이 타당하면 공제가 가능합니다.

Cleaning & Repair & Maintenance : 수리 비용이나 그외 지급한 유지 보수 비용

Commission : 부동산 Agent 에게 지급한 커미션 비용입니다. Agent가 법인이 아닌경우 반드시 Form 1099를 발행해야만합니다.

Insurance : 보험료

Legal & Professional Fee : 변호사나 회계사 비용

Management Fee : 부동산관리를 외부에 맡겼을 경우 관리비용입니다. 위 Commission 과 마찬가지로 받는 사람이 법인이 아니고 개인일 경우 Form 1099를 발행해야만 합니다.

Mortgage Interest : 융자 이자

Property Tax (재산세)

Utilities : Landlord 입장에서 지급한 Utility 비용 공제 됩니다.

Depreciation : 가장 어렵고 중요한 비용입니다. 아래에 다시 설명합니다.

HOA (Home Owner Association Due) : 다들 알고 계시는 지출이죠? 임대용 부동산의 경우 비용공제 되는데 많은 분들이 꼭 잊어버리는 비용항목입니다. 본인이 주거하는 부동산의 HOA는 당연히 비용이 안되겠죠?

Equipment & Furniture : Owner가 제공한 냉장고 같은 장비 및 가구의 현물가치를 비용처리 할수 있습니다. 한꺼번에 비용처리가 가능하기 때문에 꼼꼼하게 살펴보고 준비해야 할 것입니다.

모든 비용 항목을 다 열거할수는 없지만 임대사업을 비즈니스로 보았을때 그 비즈니스를 운영하기 위해 필요한 모든 지출은 비용이라고 생각하시면 됩니다. 따라서 위의 비용항목에 포함되지 않는 비용이 있더라도그 항목이 일반적이고 필요하다면 (Ordinary & Necessory) 하다면 세금보고를 할때 자료를 꼼꼼하게 준비하셔야 합니다.

저는 이런 비용을 꼭 확인하는 편인데 많은 분들이 자료를 준비하기 굉장히 귀찬아 하십니다. 그럴때 이렇게 말씀드립니다. “$1000 비용 찾으시면 회계사 비용 빠집니다!” ^^

위에 보험료와 HOA 를 빨간색으로 표시한것 보이시죠?  정말 많은분들이 비용처리를 누락 하시기 때문입니다. 꼭 준비하셔야 합니다.

그렇다면 부동산 임대소득의 세금은 어떻게 결정되는 것일까요?

위의 수입에서 모든 비용을 공제한 순이익(Net Rental Income)으로 개인소득에 포함하여 보고하는 것입니다. 결국 부동산 Owner가 보고해야 하는 일반소득( W2 등 Ordinary Income)에  임대소득이 더해지는 것이고 세율도 몇가지 특이사항을 제외하면 일반소득세율과 동일합니다.  따라서 2018년 이후의 임대소득 세율은 10%-37%까지로 되는 것이죠. 굉장히 줄어든 것입니다. 

임대사업에 있어서 몇가지 고려해야 할 중요한 사항들을 아래에 열거합니다.

임대손실공제 제한 : (Passive activity Loss limitation)

임대소득에서 비용을 공제하고 나서 남는 순이익이 마이너스일 경우입니다. 임대손실은 일반소득으로부터 공제하는 것이지만 일년에 $25,000까지만 손실이 허용됩니다. 더군다나 수입이 $100,000 이 되면 허용되는 손실폭이<